전문가 칼럼 · 임차창고보험

임차한 창고에서 불이 나면, 임차인은 어디까지 책임지나

화재보험전문가 노영규 · 양심보험연구소게시 2026년 7월 28일

창고를 빌려 쓰는 사장님들이 가장 많이 하는 오해가 '건물은 건물주 보험으로 처리된다'는 생각입니다. 임차인이 사용하던 공간에서 불이 나면 상황은 그 반대에 가깝습니다. 건물주 보험이 지급되더라도 그 보험사가 임차인에게 구상을 청구할 수 있고, 임차인은 그 청구를 스스로 방어해야 합니다.

임차인의 책임은 '실화책임법'만으로 끝나지 않습니다

화재 손해배상에서 자주 언급되는 「실화책임에 관한 법률」은 실화자에게 중대한 과실이 없는 경우 법원이 손해배상액을 경감할 수 있도록 한 규정입니다. 다만 이 법은 불법행위에 따른 손해배상을 전제로 하며, 임차인과 임대인 사이의 관계에는 그와 별개의 책임 구조가 작동합니다. 임차인은 임차물을 선량한 관리자의 주의로 보관하고 계약이 끝나면 원상으로 회복해 반환할 의무를 지므로, 창고가 불타 반환할 수 없게 된 것은 계약상 채무를 이행하지 못한 문제로 다루어집니다.

이 경우 임차인이 책임을 벗어나려면 화재가 자신의 귀책사유로 발생한 것이 아님을 스스로 증명해야 한다는 것이 법원의 기본 입장입니다. 앞서 본 창고업자의 책임 구조와 비슷하게, 원인 불명이라는 결론이 임차인에게 유리하게 작용하지 않는다는 뜻입니다. 실화책임법의 경감 규정만 믿고 대비를 미루면 실제 분쟁에서 기대와 다른 결과를 만나게 됩니다.

그래서 임대차계약서를 다시 읽어 볼 필요가 있습니다. 화재 등 사고 발생 시 책임을 누가 지는지, 원상회복의 범위를 어디까지로 보는지, 임차인에게 특정 보험 가입을 요구하는 조항이 있는지, 그리고 임대인 측 보험자의 구상권을 포기하도록 정한 조항이 있는지가 핵심입니다. 계약서에 아무 언급이 없다면 일반 법리가 그대로 적용되어 임차인에게 불리하게 작동할 수 있습니다. 계약 갱신 시점은 이런 조항을 조정할 수 있는 몇 안 되는 기회이므로, 보험 설계와 함께 검토하는 것이 효율적입니다.

임차 외 부분까지 번졌다면 판단 기준이 다릅니다

창고 화재는 임차한 구획에서 멈추지 않고 건물 전체나 옆 호실로 번지는 경우가 많습니다. 과거에는 임차 부분과 그 밖의 부분을 크게 구분하지 않는 흐름이 있었으나, 2017년 대법원 전원합의체 판결을 계기로 기준이 정리되었습니다. 임차한 부분의 손해는 임차인이 자신에게 귀책사유가 없음을 증명해야 하는 반면, 임차 외 부분의 손해에 대해서는 임대인 측이 임차인의 의무 위반과 손해 사이의 인과관계 등을 증명해야 한다는 취지입니다.

이 구분은 책임의 크기를 나누는 기준일 뿐 임차인의 부담이 사라진다는 의미는 아닙니다. 임차 부분의 복구비용만 해도 창고 규모에 따라 상당한 금액이 되고, 옆 호실 입주사의 재고 손해와 영업 손실까지 얽히면 청구는 여러 방향에서 들어옵니다. 임차 형태로 창고를 쓰고 있다면 임차자배상책임 담보를 계약에 포함했는지, 그 한도가 건물 전체 규모를 고려한 수준인지 확인해야 합니다.

건물주 보험이 있어도 구상청구는 옵니다

건물주가 화재보험에 가입해 두었다면 건물 손해는 그 보험으로 먼저 처리됩니다. 그러나 보험자는 보험금을 지급한 범위에서 피보험자가 제3자에 대해 가지는 권리를 대위 취득하므로, 화재 책임이 임차인에게 있다고 판단되면 지급한 보험금만큼 임차인에게 구상을 청구할 수 있습니다. 건물주 보험이 임차인을 보호하는 장치가 아니라는 점을 계약 단계에서 짚어 두어야 합니다.

실무적인 대응은 두 갈래입니다. 하나는 임대차계약서에 화재 시 책임 분담과 구상권 포기 조항을 어떻게 정할지 협의하는 것이고, 다른 하나는 임차인 명의로 임차자배상책임 담보를 준비하는 것입니다. 여기에 임차인 소유의 재고자산과 시설 투자분은 건물주 보험의 대상이 아니므로 별도 목적물로 잡아야 합니다. 임차 창고의 보험은 건물이 아니라 '내가 지는 책임과 내 소유 자산'을 기준으로 설계하는 편이 정확합니다.

여러 업체가 함께 쓰는 창고는 책임이 더 복잡합니다

한 건물을 구획해 여러 업체가 나눠 쓰는 창고, 이른바 소단위 임대 창고에서는 책임 관계가 한층 복잡해집니다. 화재가 어느 구획에서 시작됐는지가 곧 누가 책임을 지는지의 문제가 되는데, 전소 이후 발화 지점을 특정하지 못하는 경우가 적지 않습니다. 이때는 각 임차인이 자신의 무과실을 증명하기도, 상대의 과실을 증명하기도 어려운 교착 상태에 빠집니다.

게다가 피해는 내 구획에서 끝나지 않습니다. 옆 구획 업체의 재고와 설비, 그들의 영업 손실까지 청구 대상이 될 수 있어 배상 규모가 임차 면적과 무관하게 커집니다. 창고를 다시 빌려주는 전대 구조라면 임대인에 대한 계약상 책임과 전차인에 대한 관리 책임이 겹치므로 더 신중해야 합니다. 이런 형태로 창고를 쓰고 있다면 임차자배상책임 한도를 내 구획이 아니라 건물 전체와 인접 업체의 자산 규모를 기준으로 잡아 두는 편이 현실에 맞습니다.